Адвокат по приватизации жилья

Адвокат по приватизации жилья

Приватизация жилья из государственного жилищного фонда на практике не всегда сводится к подаче заявления и получению договора. Сложности возникают, когда менялся статус квартиры, имеются другие собственники жилья, прежняя приватизация, доли в недвижимости, ипотечные обязательства, вопросы по членам семьи либо государственный орган отказывает в передаче квартиры в собственность.

В такой ситуации я сначала определяю главное: имеется ли у человека право приватизировать именно это жилье и существует ли юридическое препятствие, которое действительно позволяет отказать в приватизации.

За 20 лет юридической работы я привык не начинать с подготовки жалобы или иска. Сначала я проверяю документы и фактическую историю квартиры. Нередко именно в них находится ответ на вопрос, почему приватизация остановилась и каким способом проблему следует решать.

Что я проверяю по делу о приватизации жилья

Приватизировать можно не любую квартиру, которой человек пользуется на основании отношений с государством. Поэтому первое, что необходимо установить, — правовой статус помещения.

Я выясняю:

• к какому жилищному фонду относится квартира;
• кто является собственником или балансодержателем;
• на каком основании жилье было предоставлено;
• кто является нанимателем;
• относится ли помещение к служебному или приравненному к служебному жилью;
• кто из членов семьи постоянно проживает или имеет права на квартиру;
• менялся ли статус жилого помещения;
• предпринимались ли ранее попытки его приватизации.

Особенно внимательно я отношусь к старым квартирам, предоставленным много лет назад государственными предприятиями и учреждениями. Организации могли реорганизовываться, ликвидироваться, менять форму собственности, а само жилье — передаваться с одного баланса на другой.

В такой ситуации недостаточно установить только факт многолетнего проживания. Необходимо восстановить юридическую цепочку, подтверждающую, почему конкретный гражданин вправе ставить вопрос о приватизации.

Может ли наличие другой недвижимости помешать приватизации

Это один из вопросов, который я обязательно проверяю до подачи документов.

Действующее жилищное законодательство предусматривает ограничения для приватизации жилья из государственного жилищного фонда. Поэтому значение могут иметь наличие другого жилья, размер доли в недвижимости, ипотечные обязательства, отчуждение ранее принадлежавшего жилья и отдельные способы получения государственных жилищных выплат или компенсаций.

Но делать вывод только по одной записи о недвижимости нельзя.

Например, наличие доли и наличие самостоятельной квартиры — юридически не всегда одно и то же. И прежнее участие человека или члена его семьи в приватизации также необходимо оценивать с учетом действующей редакции законодательства, времени приобретения жилья и размера соответствующей доли.

Поэтому формулировка «у вас когда-то была недвижимость, значит приватизация невозможна» сама по себе для меня не является достаточным ответом. Я проверяю, действительно ли конкретное обстоятельство относится к установленному законом ограничению.

Права членов семьи при приватизации квартиры

Еще одна причина споров — состав семьи нанимателя.

При приватизации необходимо учитывать права совершеннолетних и несовершеннолетних членов семьи. Приватизированное жилище может перейти в общую собственность нанимателя и членов его семьи, имеющих соответствующие права на помещение.

Поэтому я отдельно устанавливаю:

• кто был членом семьи нанимателя на юридически значимый момент;
• кто фактически проживал в квартире;
• кто временно отсутствовал;
• имеются ли несовершеннолетние;
• не были ли чьи-либо права исключены из оформления;
• существует ли спор между членами семьи относительно приватизации.

Особенно опасно пытаться решить семейный конфликт простым снятием человека с регистрации или исключением его из заявления. Регистрация места жительства и наличие жилищных имущественных прав — не всегда одно и то же.

Если между родственниками имеется спор, я сначала определяю правовой статус каждого участника, а уже затем оцениваю возможность приватизации и состав будущих собственников.

Какие документы я изучаю

Для оценки ситуации мне важно видеть не один отказ государственного органа, а весь комплект документов, из которого возникло право пользования квартирой.

В зависимости от обстоятельств я проверяю:

• документ о предоставлении жилья;
• договор найма;
• решения государственных органов;
• документы балансодержателя;
• сведения о зарегистрированных правах на квартиру;
• документы о составе семьи;
• свидетельства о браке, разводе и рождении детей, если они имеют значение;
• сведения о недвижимости членов семьи;
• документы о ранее проведенной приватизации;
• сведения об отчуждении жилья;
• документы, связанные с ипотечными или государственными жилищными программами;
• переписку и решения государственных органов по вопросу приватизации.

Если часть документов утрачена, я оцениваю, какие обстоятельства можно подтвердить архивными материалами, сведениями государственных информационных систем и другими доказательствами.

Для меня принципиально восстановить именно юридическую историю жилья, а не просто собрать максимально большое количество справок.

Что делать, если в приватизации жилья отказали

Получив отказ, я прежде всего смотрю на его мотивировку.

Не всякий отказ означает, что приватизация действительно невозможна. Необходимо проверить одновременно три вещи: какое основание указал государственный орган, подтверждается ли оно фактическими документами и соответствует ли этот вывод действующему законодательству.

Например, я проверяю, не основан ли отказ:

• на неверных сведениях о недвижимости;
• на неправильном определении статуса квартиры;
• на данных о человеке, который юридически не должен учитываться;
• на ошибочном толковании прежней приватизации;
• на отсутствии документа, который фактически существует или может быть восстановлен;
• на формальном выводе без учета обстоятельств конкретной семьи.

Если основание устранимо, зачастую разумнее сначала исправить документы или представить недостающие сведения.

Если же сам юридический вывод государственного органа является спорным, я определяю порядок его обжалования и формулирую конкретное требование. Цель должна состоять не просто в отмене отказа, а в устранении препятствия, из-за которого человек не может оформить квартиру в собственность.

Когда спор приходится решать в суде

Судебное разбирательство может потребоваться, когда вопрос невозможно решить обычным административным оформлением.

Например, спор может касаться права человека участвовать в приватизации, принадлежности квартиры к соответствующему жилищному фонду, состава собственников, прав членов семьи либо законности отказа государственного органа.

Перед обращением в суд я всегда определяю, какой именно юридический факт или решение мешает приватизации.

Это важно потому, что неправильно выбранное требование способно привести к отказу в иске даже тогда, когда у человека имеется защищаемое право.

Я сопоставляю документы о предоставлении квартиры, историю ее правового статуса, сведения о семье и основание отказа. Только после этого можно определить, что именно необходимо требовать и какие доказательства подтверждают позицию.

Когда лучше обратиться до подачи заявления на приватизацию

Юридическую проверку разумно провести заранее, если:

• квартира является или ранее являлась служебной;
• жилье предоставлялось государственным предприятием;
• первоначальные документы старые или частично утрачены;
• у одного из членов семьи имеется другая недвижимость;
• имеются доли в другом жилье;
• кто-либо ранее участвовал в приватизации;
• квартира предоставлялась одному человеку, а фактически проживает большая семья;
• имеются несовершеннолетние;
• между родственниками существует конфликт;
• государственный орган уже устно сообщил о возможном отказе.

В таких случаях я предпочитаю сначала определить слабое место дела. Исправить проблему до официального отказа обычно проще, чем после этого оспаривать уже принятое решение.

Чем я могу помочь по вопросу приватизации жилья

Если ко мне обращаются по приватизации жилья, моя задача — не просто подготовить заявление.

Я проверяю право на приватизацию, статус квартиры, документы нанимателя и членов семьи, возможные законодательные ограничения и причины, которые способны привести к отказу.

Если препятствие связано с документами, определяю, что необходимо восстановить или исправить. Если возникает спор с государственным органом, анализирую правомерность отказа и способ его обжалования. Если затронуты права членов семьи, устанавливаю, кто и на каком основании должен участвовать в приватизации.

Главный вопрос всегда один: что конкретно мешает оформить занимаемое государственное жилье в собственность и существует ли законный способ устранить это препятствие. Именно с ответа на этот вопрос я начинаю работу по делу о приватизации жилья.

При возникновении правового спора важно заранее определить применимые нормы закона, оценить имеющиеся документы и понять возможные последствия каждого варианта действий. Дополнительные разъяснения по различным юридическим направлениям собраны в разделе Каталог статей. Там можно найти материалы по семейным, гражданским, наследственным, жилищным и другим вопросам, которые помогают лучше разобраться в ситуации и подготовиться к дальнейшей защите своих прав.

.