Консультация юриста по ДДУ
Консультация юриста по ДДУ
Консультация юриста по ДДУ нужна прежде всего для того, чтобы понять, действительно ли вам предлагают законную схему приобретения строящегося жилья и какие юридические риски вы принимаете на себя до передачи денег застройщику.
В Казахстане недостаточно увидеть название жилого комплекса, рекламу застройщика и красивый договор. Я начинаю проверку с более принципиального вопроса: имеет ли конкретная компания право привлекать деньги дольщиков именно по этому объекту и соответствует ли предлагаемый договор требованиям законодательства о долевом участии в жилищном строительстве.
Я — адвокат Жумабеков Сергей Иватуллович. Мой общий юридический стаж составляет 20 лет, имеется опыт работы в органах прокуратуры. При консультации по ДДУ я оцениваю не только текст договора, но и всю юридическую конструкцию сделки, потому что основной риск обычно возникает еще до подписания документа.
Что я проверяю на консультации по ДДУ
Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» устанавливает специальный порядок привлечения денег граждан и организаций на строительство жилья.
Для меня первая задача — установить законное основание, на котором уполномоченная компания принимает деньги дольщиков.
Долевое участие может организовываться предусмотренными законом способами, в частности при наличии гарантии Единого оператора либо соответствующего разрешения местного исполнительного органа в случаях участия банка второго уровня или привлечения денег после достижения установленной стадии строительства.
Поэтому сам факт того, что дом уже строится, у компании есть офис продаж и заключены сотни договоров, еще не подтверждает законность привлечения денег.
На консультации я проверяю:
- кто фактически является стороной договора;
- является ли эта организация уполномоченной компанией по конкретному проекту;
- существует ли законное основание для привлечения денег дольщиков;
- соответствует ли предлагаемый документ именно договору долевого участия;
- поставлен ли уже заключенный договор на учет;
- совпадает ли объект в договоре с тем объектом, на который распространяется разрешение или гарантия;
- правильно ли определена квартира, помещение или иная приобретаемая доля;
- зафиксированы ли стоимость, площадь, порядок оплаты и срок строительства;
- какие последствия предусмотрены при нарушении обязательств;
- нет ли условий, существенно ухудшающих положение дольщика.
Именно совокупность этих обстоятельств позволяет оценить реальный риск сделки.
Почему опасно подписывать вместо ДДУ другой договор
Одна из самых важных причин обратиться за консультацией возникает тогда, когда покупателю говорят примерно следующее: «ДДУ будет позже, а сейчас подпишите бронирование», «сначала заключим инвестиционный договор», «оформим предварительную куплю-продажу», «нужно только зарезервировать квартиру».
Название документа само по себе не решает вопрос.
Если фактически человек передает деньги для получения квартиры в строящемся доме, я выясняю, не используется ли другой договор для обхода законодательства о долевом строительстве.
Для строящегося жилья законодательство предусматривает специальную правовую конструкцию. Использование предварительных договоров, бронирования, резервирования, инвестирования и других подобных соглашений вместо предусмотренного законом ДДУ может лишить покупателя тех механизмов защиты, которые предоставляются именно дольщику.
Особенно настораживает требование перечислить значительную сумму еще до оформления надлежащего договора.
В такой ситуации я рекомендую сначала установить правовое основание привлечения денег и только после этого принимать решение об оплате.
Почему постановка ДДУ на учет имеет принципиальное значение
Недостаточно просто подписать договор в офисе продаж.
Договор о долевом участии подлежит постановке на учет в местном исполнительном органе. Действующая типовая форма прямо предусматривает, что договор считается заключенным с момента такого учета.
После постановки договора на учет дольщику должна быть предоставлена соответствующая выписка.
Поэтому при проверке уже подписанного ДДУ я обязательно выясняю, имеется ли подтверждение его учета.
Ситуация, когда покупателю выдали экземпляр договора, приняли деньги, но не предоставляют сведения о постановке ДДУ на учет, требует отдельной юридической оценки. Я бы не ограничивался объяснением менеджера о том, что «регистрация будет позже». Необходимо установить документально, что произошло с договором и на каком основании были получены деньги.
Какие условия ДДУ необходимо проверить до оплаты
Даже при наличии разрешительной документации содержание договора имеет значение.
Я сопоставляю договор с действующей типовой формой и прежде всего смотрю на условия, которые непосредственно влияют на положение дольщика.
Объект
Из договора должно быть понятно, что именно человек приобретает: характеристики доли, площадь, расположение и другие данные, позволяющие идентифицировать будущий объект.
Если приложение с характеристиками квартиры отсутствует либо описание допускает неоднозначное толкование, этот вопрос необходимо решить до оплаты.
Стоимость
Проверяю общую стоимость договора, расчет стоимости, график платежей и порядок возможного перерасчета при изменении фактической площади после завершения строительства.
Опасно ориентироваться только на цену, указанную в рекламном предложении или переписке с менеджером. Юридическое значение имеют условия заключенного договора.
Срок
Отдельно анализирую срок строительства и передачи доли.
Важно различать рекламную дату «сдачи ЖК» и обязательство, которое действительно закреплено документально. Если сроки уже нарушены, необходимо оценивать не обещания отдела продаж, а положения договора и фактическое состояние исполнения обязательств.
Порядок передачи жилья
После завершения строительства необходимо проверить порядок оформления передачи объекта, его фактическое состояние и обнаруженные недостатки.
Я не советую автоматически подписывать документы с формулировкой об отсутствии претензий, если квартира фактически имеет дефекты. Выявленные недостатки разумно фиксировать до подтверждения того, что претензий к качеству нет.
Если ДДУ уже подписан и возникла проблема
Консультация может понадобиться не только перед покупкой квартиры.
Если деньги уже перечислены, я сначала восстанавливаю полную последовательность событий:
- какой именно документ был подписан;
- с какой компанией;
- на каком основании компания привлекала деньги;
- поставлен ли ДДУ на учет;
- какая сумма и когда оплачена;
- какой срок исполнения установлен;
- какие дополнительные соглашения подписывались;
- что именно сейчас нарушено.
Только после этого можно выбирать юридически правильное действие.
Например, совершенно разные ситуации возникают, когда застройщик просто нарушает договорный срок и когда деньги первоначально были привлечены по схеме, не соответствующей требованиям законодательства о долевом строительстве.
Поэтому я не рекомендую начинать сразу с универсальной претензии, скачанной из интернета. Сначала необходимо правильно определить правовую природу отношений и конкретное нарушение.
Какие документы подготовить для консультации
Чтобы я мог оценить ситуацию предметно, желательно предоставить сам ДДУ со всеми приложениями и дополнительными соглашениями.
Если договор еще не подписан, достаточно проекта документа, который предлагает застройщик.
Также полезны:
- подтверждения произведенных платежей;
- выписка о постановке ДДУ на учет, если она выдавалась;
- документы или сведения о разрешении на привлечение денег дольщиков;
- сведения о гарантии, если строительство осуществляется с ее использованием;
- переписка с застройщиком по существенным вопросам;
- уведомления об изменении сроков;
- документы о передаче квартиры, если объект уже сдается.
Не обязательно заранее самостоятельно определять, какой документ юридически важнее. Я сначала изучаю весь комплект, а затем выделяю обстоятельства, от которых действительно зависит правовая оценка.
Когда я считаю проверку ДДУ особенно необходимой
Я бы особенно внимательно проверял сделку, если компания предлагает внести деньги срочно, предоставляет существенную скидку только при немедленной оплате, отказывается показать разрешительные документы либо убеждает покупателя, что полноценный ДДУ будет оформлен после внесения денег.
Также необходимо внимательно относиться к ситуации, когда договор заключается не с той организацией, которая фигурирует в документах по строительному проекту, либо платеж предлагается направить третьему лицу.
Еще один серьезный сигнал — отсутствие подтверждения постановки уже подписанного ДДУ на учет.
В таких случаях проблема находится не в отдельной неудачной формулировке договора. Необходимо проверить законность самой схемы привлечения денег.
Что дает консультация юриста по ДДУ
Результатом консультации должна быть не общая фраза о том, что «договор можно подписывать», а понятный ответ по конкретной сделке.
Я устанавливаю, соответствует ли предлагаемая схема требованиям законодательства, какие документы подтверждают право привлекать деньги, какие положения договора создают риск и что необходимо изменить или проверить до оплаты.
Если договор уже заключен, задача меняется: я определяю, какое обязательство нарушено, какие доказательства это подтверждают и какие правовые действия соответствуют именно вашей ситуации.
При ДДУ основная защита начинается не после возникновения конфликта с застройщиком, а до перечисления денег. Поэтому я рекомендую сначала проверить юридическое основание привлечения средств, сам договор и его постановку на учет, а уже затем принимать окончательное решение о вложении денег в строящийся объект.
.